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一名普通深圳房产投资者的感悟,10年理论和实践经验的总结

qiankaihua 在 2016-05-08 发表,评论(0),阅读(0)

 

我这个人,没别的爱好,喜欢房事。腿比较勤,爱跑盘,十几年来,深圳大大小小的楼盘,从买不起的深圳湾一号到号称深圳刚需最后的桥头堡赢富家园,基本看了个80%吧。平时也爱琢磨一些房产大咖小咖的理论,讲座也听了不少。今天有空,整理些我认为比较有价值的观点与大家分享。只是分享,可以有不同意见。

  一、房地产是城市化的生意,城市化是聚集现象而非分散现象,所有促进分散的努力最后都将促进集中-BY 尹香武 

  个人解读:深圳市人口越来越多,政府心想,这样下去如何是好?于是想一些办法来疏散人流。首当其冲改善交通,修建高速、地铁等与郊区和莞惠地区连接,最初的目的是想把人适当分流一些。其实,过段时间看效果,中心地段人更多了。这些改善的交通表面上像条条血管,为落后地区输送能量,其实是在吸血。从全国的情况来看,也是如此,北京周围的河北、上海周边的苏北和安徽、深圳周围的莞惠(未来还要加上中山)、珠三角周围的广东其他地市,中部各省省会以外的其他地区,都一边为中心地区输血,一边奔往萧条的路上。只要城市化进程还在继续,这种集中趋势将不可逆转。

  二、京沪永远涨-BY 财上海 

  个人解读:京沪永远涨,说的不错,那深圳呢? 

  2015年深圳率先领涨,其实就是全国的先进资本在用脚投票。所以修正一下,京沪深永远涨。虽然财上海不会认可,他觉得上海北京是名模,深圳只是网红,红一阵子就转青。只能说,上海人的优越心理啊,太可怕。长江前浪拍后浪,未来20年,如果一定要跟上海比,论城市整体,深圳不会输;论房价,深圳大概率赢。口号是喊出来了,但是,京沪深为什么永远涨?大概的理论依据其实是第一点,集中论。如果把全国的房地产市场比作一块蛋糕,现在看来,这块蛋糕正在不断缩水,但是,属于北上深的份额却在不断扩大。

  三、深圳窗口论:买房如排队,在哪个城市排队很重要。伟大的城市会不断开出新窗口,让排在后面的人也有机会,比如深圳。BY 陈劲松 

  我就不丢人现眼了,看陈总雄文自我解读(节选): 

  85后来深圳面对这么高的房价,买还是不买?这是一个非常非常纠结的问题,我都寝食难安,我都在想他们怎么办,世联也在研究房地产的下半场,但是现在我想说我们是晚来的一群人,早来的一帮,像我们90年代初来的,我们排在前面,这个队越来越长,排在后面的人,面对着高房价,排这个队还是不排?第一、接着排;第二、这个游戏能不能玩下去?第三、如果能玩下去,城市价值能不能持续提升?会不会崩盘? 记得我在上海第一财经,当时罗振宇还没有创建“逻辑思维”,当时我们在电视上有一个对话,当时说可以不排队,这个权力和资本的游戏已经被排在前面的人给占了,后来的人怎么办呢?我的观点是排队有一个边界,在哪个城市排队很重要,如果在一个不断开新窗口的地方排队,那就没有问题。什么叫新窗口呢?就是这个城市不断地为排在后面的人打开新的窗口,只要有新的窗口打开,排在后面的人就有最好的机会抢到前面去,而排在前面的人反而没有这个机会,排在中间的在犹豫,如果一个城市不断地打开它的新窗口,那么这个城市就是值得排队的城市,就是一个伟大的城市。

  我大概说一说深圳从我排队那天起有多少新窗口不断地被打开:三来一补、外贸、民营企业、房地产、旅游、外汇交易、电子、股市、创业板、银行个人信贷、高科技、手机、网络、口岸、工业区、香港、高铁、资产升级以及服务业,这三十年来,新窗口不断地在深圳打开,你再看看其他城市,哪些城市能这样不断地打开窗口?这是深圳价值观决定的,深圳几乎能在每一个时代打开一个新窗口,给这帮人创造更多的机会,如果是这样,深圳下一个居住目标是什么?它的使命是什么?改革开放先头兵显然已经达到了,深圳下一个使命就是世界级城市,目前公认的世界级城市没有深圳,没有北京,也没有上海,因为我们开放度不够,北京、上海的规模够了,目前公认的世界级城市,亚洲只有东京和香港,新加坡还不算前十,只算前二十。我有理由相信在未来的十年,随着中国的改革开放,北京、上海、深圳会加入到世界级城市,广州算不算我不知道,也就是TOP20,世界级城市前二十,它的不动产,我指的是商用大宗交易总额占全球所有城市的80%的量,这是世界级城市。

  深圳离世界级城市还有多远呢?我认为还挺远的,这就是给深圳房地产下半场带来的最大的机会,我们这个城市足够包容吗?我们能包纳世界公民吗?我们的产业聚集有没有像硅谷那样聚集最顶尖的世界级创意和科技呢?我们的技术和思想,除了股市,我们有没有真正的思想交易市场呢?我们的配套服务能不能达到世界顶级?比如Gensler,请问Gensler在深圳有办公室吗?应该没有,Gensler有办公室这是一个标志,在47个城市有,但深圳还没有,这是深圳最大的窗口,如果到了那一天,产业聚集完了,大的周期可能才来,到那个时候我觉得可能进入一个新的阶段,香港碰到了N多个大周期,纽约碰到了更多的大周期,但是纽约、香港的城市价值,香港目前有点问题,我们看纽约没有问题,纽约是世界首都,引领着全世界城市的发展方向。

  四、临深不是深-BY 佚名 

  个人解读:大江东去,浪淘尽千古风流人物。当我站在前海岸边,望中山;当我站在聚龙山顶,看惠州;当我无数次在高铁上俯瞰东莞大地:那不是机会,分明就是一个一个又一个的大坑啊。惠州、东莞就不说了,十几年来,一批又一批,坑杀多少深圳热血青年。现在又多了一个中山,我不禁仰天长啸,苍天啊,你怎么还在挖坑!

  客观分析一下,临深片区有如下共通点: 

  1、退出机制不完善,通俗易懂地说法就是,想买随便买,想卖边上凉快几年,流通性不够是资本投资的大忌。

  2、新房涨二手房不涨。涨价只是纸上富贵,边上新房涨了一万,你的房子原价卖都未必能出手。即使出手,下家多半不是本地人,依旧是下一拨深圳热血青年。话说回来,现在深圳这个价格,挡住了相当一部分刚需,如果临深是自住,而且你个人感觉通勤没太大问题,可以买。当然,但凡有一丁点可能买深圳远一点小一点破一点的房子,还是别选临深。风来时,0755上空,所有的房子都会带着你的老破小一起飞!对比非0755,优势就三个字:涨得快!

  3、惠州、东莞、中山这三个地方近年来每年人口呈净流出态势。制造业和出口萎靡后,转型未成功。人口不断减少,参考内地二三线城市,房价也只能呵呵了。

  4、深圳直辖是伪概念。民间热,官方冷。这里不展开,直接说结论,深圳不会直辖。所有炒作直辖概念、忽悠你去莞惠买房的都是耍流氓。

  关于临深,有必要多说几句,看周围同事朋友前仆后继,实不忍呀! 

  再细说城市: 

  惠州:过去15年反复多次的经验已经证明了,惠州这个地方,自住,有点鬼,投资,很多坑。 

  中山:2015年大热啊。所谓大热必死,我来泼下冷水,不就是深中通道吗,很了不起吗。不谈现在还没动工,修成后又能怎样,通勤?做梦吧。你开车通勤还是班车通勤。开车?我怕过路费就可以让你住关内了。班车?你看看虎门大桥,未来的深中通道就是现在的虎门大桥,将来你被堵得一佛出世二佛升天时就知道了,中山,只是看起来很美,然并卵。如果深中通道预留铁道桥,通城轨的话,我们再来分析,反正现在不行。不过,投资不行,不意味着就没有居住价值,如果你在南山宝安居住生活,没有在深二套置业能力的话,搞套小的给父母养养老还是可以的。中山宜居度还可以,每周跑一趟,尽尽孝心,堵车不算啥。

  东莞:未来通赣深、4号线延长后,塘厦有个别楼盘可能有自住价值。长安、凤岗个别楼盘同理。其他镇区,真心不看好。东莞整体结构松散,各镇自为中心,这种格局本身就不适合楼市投资,本地需求又不能支撑其房价,远期看是悲观的。

  五、房产开发(投资)三要素:第一是地段,第二是地段,第三还是地段。 BY 李嘉诚 

  个人解读:如果你决定了,在深圳安居,并投资。在实力许可的范围内,尽量选择核心地段的核心资产。大势好时,涨得快,调整期,抗跌能力强。深圳为例,深圳的重心西移几无悬念,以前是罗湖,现在是福田,未来是南山和前海,龙华也不错,到哪都不远,还有北站加持。龙岗呢,差点意思,看地图,还是远,造成无法与市区共享市政设施,被迫乘着大运会东风,另启炉灶又搞了一套。米少的话,其他地区。在全国来说,0755,都是好地段啊。

  六、上车最重要,总比走路强 BY 佚名 

  个人解读:15年后,深圳只有两种人-房奴、还有欲做房奴而不得的人。这两种人自然分化成了2个阶层,有房阶层和无房阶层。上车了的人,沾沾自喜,没有上车的人,悔恨莫名。这里不展开了,怕惹仇恨。唯一想说一点,很多人说在深圳买不起房,你真的买不起吗?多看看吧,你买不起的只是你理想中的房子而已。不说关外,罗湖都大把4万一平方的1房,总价百万出头的房子比比皆是。深房如果是一列隆隆向前的火车,你要做的是:先上车,哪怕是站票。有了立足之地,再想法子换张硬座甚至是卧铺。没能力,就一直站着,只要往前,总比走路强。 

  七、深圳四套是刚需-BY 龙华开心他爸 

  个人解读:为什么是4套?双深户家庭,4套为止。投资的角度来看,4套当然不够,但现实一点,15年前在深圳待够10年的IT男或者是有所建树的小商贩,平心而论,脑袋灵活一点,不那么牛刀,4套不难。怎么分配?一套给父母、一套给岳父母、一套给儿女、一套自己住,三代同堂,其实不怎么够。现在不够4套怎么办?给你指条明路:多挣钱! 

  八、解除限购才到顶 BY 佚名 

  个人解读:深圳房价今年涨1万,明年涨2万,后年涨3万,什么时候是个头啊?总不能一直涨吧。是的,有开始就有结束,问题是,也许不在我们这代手上结束。均价5万的时候,你觉得贵,想想07年,均价破万的时候你觉得贵不贵?现在的房价,离历史大周期的顶部还很远,还有很长的路要走。

  判断顶部有一个简单又容易理解的方法,你在深圳买房换房的时候,内心打鼓,不知深浅时,需要时刻在心里问自己两个问题:深圳为什么会限购?如果全面解除限购会发生什么?我不回答,因为你已经得出了答案。那么,深圳房价的历史大顶就是,全面解除限购1年后。如果深圳市在未来的某天宣布,全面解除所有限购措施,房价将迎来最猛烈也是最后的疯狂上涨,到某个点后再垂直下落。很爽是吧,醒一醒,别幻想了。明确告诉你,20年内没戏。运气好的话,终此一生,我们也等不到那一天。所以,靠谱一点的话,把我的观点告诉你的儿女们甚至是孙子孙女们吧。他们说不定用得着。还有一个简单易操作的方法,每年看看你周围公立小学报名的情况,如果报名人数逐年下滑,某年甚至不能满员,就该悠着点了。北上深如果出现那一天,相信我,全国其他地方只会更差。

  九、价值蛙跳理论:城市的价值像青蛙一样,从某点跳跃至某点,而不是直线展开 

  个人解读:

  作为李嘉诚地段论的有力补充,蛙跳理论很合理。为方便大家理解,还是以深圳为例简单说一下。按照地段论,假设深圳的中心点在市民中心,那么,离市民中心越近,就越有投资价值。对吗?如果我说对,只怕前海后海宝中龙中甚至坪中的筒子们都会跳出来大喊不服。这时,蛙跳论应势而生。如果将城市的价值比作青蛙的足迹,那么它会从一地跳跃至另一地,中间留下价值空白或少价值区域。还是以深圳为例,最具代表性的就是罗湖-龙中-坪中,从罗湖开始到龙中的区域,相反没有离市区更远的龙中有价值。龙中-坪中亦然。不过,很多投资人认为这个理论是错误的,作出了反向理解,觉得青蛙的2个足迹间是价值洼地,将来一定会补平。个人认为,会补平,但是需要等的时间太漫长,不如不等。

  十、商住两用,屌丝别碰 

  个人解读:

  1、退出机制不完善,税费高,难贷款,造成下家少;

  2、不能入户,学位争夺战先输一局;

  3、很多不通天然气;

  4、涨得慢。房票用完的土豪随意,因为地理位置或其他原因自住的土豪随意。

  十一、别被山海所迷惑 

  个人解读:山啊,海啊,公园啊,都是好东西,但都没有配套重要。在当前的深圳,能接盘的富人普遍缺少情怀,山景房、海景房都不如学区房和商业地段房。华侨城的天麓牛逼不,一样长满了草,万科的17英里面朝大海吧,可价格呢,这辈子怕是等不到春暖花开。 

  十二、别墅没有投资价值 

  个人解读:无论是华侨城还是大东城,投资的话,别墅别碰。为什么?涨价慢,别说跑赢大市,涨幅能有普通住宅一半就谢天谢地。就这样,还普遍不好卖。虽说自住土豪随意,可以别墅真的适合居住吗?谁住谁知道。 

  十三、牛市换房,先买后卖,熊市换房,先卖后买

  个人解读:熊市不解释。牛市要小心,卖后踏空者比比皆是,所以切记先卖后买。没钱?融资啊!你以为什么首付贷、抵押贷、消费贷、信用贷是我捏造的名词啊?这时侯大胆上,成本是有,对比涨幅可以直接忽略。

  十四、房子升值只与土地有关

  个人解读:钢筋水泥砖瓦建成房子后,只会贬值,深圳湾1号也不例外。建筑成本从来都不是考量房子价值的决定性因素。房子旧了,只要土地有价值,等拆迁就是。不亏,大赚。 

  十五、中国城市住宅用地已是事实私有

  个人解读:70年产权到期,政府可能的三大方案:A收象征性费用;B无条件续签;C承认土地私有,改征房产税。以现有条件推测,B方案可能性不大,A方案为提前到期的房产做临时性过度性政策。C的可能性最大。天朝其实更像是个大公司,商人逐利嘛。在中国生活,要有起码的政治判断力,政府没收到期土地和房子,或者征收巨额土地出让金,开什么玩笑,不说执政合法性,内部讨论都通不过啊,各级领导,公务员,人大代表,政协委员,通通都是有产者啊! 

  十六、深圳楼市硬时快,软时慢

  个人解读:楼市上涨有两种,缓涨,暴涨。下跌有,缓跌,暴跌。上涨通道打开,你我他一起买入,所以容易暴涨。而下跌通道打开,却不能推动大家一起卖出,所以通常是缓跌。 所以我们看下跌,大部分时候都是缓跌(08年例外,但半年后就暴涨了)。就深圳而言,大部分时候其实处于待硬的状态。

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