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施永青:一个城市还可以靠地产,国家不能

qiankaihua 在 2016-08-27 发表,评论(0),阅读(0)

这是一场非常紧急的采访,幸福来得太突然伴随着焦虑。但施老板一如既往的和蔼笑容缓解了忧虑。

67岁的施老板从去年回归到中原一线,给自己定下了三年后退体的目标。上市事宜因跟始创人谈不拢,就暂时搁浅,但已有4、5家资本在洽谈愿跟中原合作。对于中原而言,不到万不得已是不愿意动用外来资本去做企业。


  “这是想告诉竞争对手,我有钱,你们不要乱来。”连说这句话,施老板也是一如既往的可爱。说到最想跟链家左晖聊的话题:“市场经济和计划经济谁会走得更好,如果链家能吃下整个闭环,想在环里做什么?”


  当然,对于行业、深圳和香港的未来和楼市、投资与刚需,施老板都给出了自己的答案。

以下为干货奉送,不得不看!

摘自:深圳新浪房产 




1、深圳需要公平的游戏规则


  8月26日是深圳36岁的生日,深圳崛起其实是靠特区的一些政策,这些政策跟其他地方有什么不同呢?一个是自由度相对高一点,比较自由,一个商业活动能够发展了,一定不能够把他绑死的,你要有创意,有一个环境给他发挥,所以我觉得一定要相对宽松的政策。宽松的政策里面也需要有一个公平的游戏规则。


  现在我觉得内地还是有关系比较方便,但是应该做得好的公司出来,那竞争力就上去了,有关系的公司出来,那对于竞争力有妨碍的,但是深圳比内地有些地方我觉得政府的管制有效性还是比较强的,还是比较开明的,没有这个深圳不会跑出来的。


  现在全球经济一体化了,所以中国无可避免受到全球经济的影响,但是个别城市还是有他的特殊性的,就是整体不好的时候他会特别好。一个是看他吸收人才的能力,另外一个是他提供商业竞争公平性、管制的有效性、合约的履行能力、产权的保护,这几个都是很关键的,这几个做得好,那你就可以做得比人家好,在这里产权有保护的,游戏规则是公平的,在竞争下一些好的公司就可以出来。


  深圳现在已经形成了一个环境,在民间也有一个品牌,就是“去深圳发展,机会很多”,人才就来了。有很多成功的经验,一些大的公司都是在深圳成长起来的,其他的也会跟着来。


2、深圳迟早有一天会超越香港


  香港对深圳的影响是越来越小的,因为深圳在很多地方,你在高知识型的业务上已经比香港多,在科技方面、互联网的应用方面一点都不比香港差,唯一就是金融方面可能跟香港还有一点距离。


  香港现在面临的主要问题是定位的问题。在中国发展过程中你可以扮演什么角色?发挥什么作用?如果这个问题不搞清楚的话,那很难有增长的。香港是在政治制度上花的心思比个人奋斗多。以前大陆也是批判个人奋斗,现在香港也是说你做个人奋斗是不好的,你要伟大一点为社会着想。


  香港有一点感觉是倒回去了,开倒车的感觉。如果一个社会里面每一个人为了自己的幸福,为了将来的前途都去努力,这个社会就好起来了。


  其实深圳有自己的发展,不一定看着香港,香港这段时间可以学习的东西越来越少了。香港的经济前一段时间都是走下坡的,下行的压力也是很大,因为整个世界都在下行,但是第二季度好像好了一点,就是失业率没有下滑。


  我个人现有的投资在香港比较多一点,香港的法治比较好,对产权的保护比较好。


  其实内地还有很多人想去香港买房子的,所以香港政府有很多“辣招”去顶住,从大部分的投资者选择来说,让他自由选择的话,香港还是比较吸引的,但是这个是现有的游戏制度去看,如果长远来看,深圳的生产力增长的速度比香港快,房价最终还是要反映土地上的人的生产财富的能力。所以如果深圳的人赚钱能力比香港快的话,迟早一天要超越他的。


3、疲软的实体经济与房地产之间,夹杂着对现今的恐惧


  现在的问题不是投资的问题,现在如果单是从基本因素去看,无论是政治上的稳定性、经济上的持续发展能力,跟市场的供应,都是处于不利状态的,在这种情况下楼价应该是下跌的。但是从英国脱欧之后,出现的情况,一些世界经济的不肯定性增加了,那大家预期欧洲、日本、还有QE,现在美国加息的机会又少了,内地其实货币政策还是比较宽松的。就是社会上很多资金没出路,没出路的资金找什么地方呢?很多都投入了房地产。因为有些他资金将来的出路是什么,你看欧洲、日本差不多负利率,你钱存在银行还是会一路缩水,所以他们还是要买固定资产。所以这个是资产配置是对现今的恐惧所造成的,不是房地产的基本因素改良造成的。这个情况在内地也是一样的。


  实体经济产能过剩没有什么好投,这个公司十条生产线已经停了三条,你再去增加三条停六条,没有出路,所以还是买房地产了。


4、年轻人不要等待政府照顾


  深圳的年轻人我碰到的时候他们还是对未来的期望比较大的,他们还是有很多的事情可以做,一些互联网的企业很多都在招兵买马,如果你有一些好的项目就可以找到一些风投来给你资金。香港的年轻人现在埋怨的比较多,另外你看他的行为也知道了,他现在很多大学没读完就去排队轮候公屋,公屋就是一些政府提供的保障房,当然他说“哎呀房价这么高,我一定买不起了,还是等政府照顾。”一个人等政府照顾没有什么好的出息的,你等政府照顾,只能是照顾你到最低的水平。


5、中原不做扰乱市场的竞争


  应该说1997年之后香港的房地产经历了差不多六年的萧条期,这个萧条期差不多房价跌了70%,一个就是在房地产投资的人大量被淘汰,另外就是从事房地产中介行业的人也实力不够的都被淘汰,本来香港差不多有五大行,中原、美联、香港置业、利嘉阁、鸿运(音),结果现在剩下两家,中原收购了利嘉阁,美联收购了港置,鸿运(音)没有人收购就死了,从五家大的变成两家大的了,还有一些中的,现在中的很少了,主要是一些夫妻档。


  而在深圳,像世华变成Q房了,中联变成链家了,家家顺变成打外围做一手了,不是做二手为主了,Q房现在也是做一手为主。本来现在很多人是想主攻存量房的,但是存量房的竞争是很激烈的。这个行业在过去一段时间引来了很多的资金,国家本来是要减少产能过剩,我们自己在制造产能过剩,搜房、房多多、爱屋吉屋等等,大家都在做梦,以为通过房地产中介就可以吸引到很多优质的客户,这个客户来到他手里他就有一个闭环,能够控制这个场景,能够一口一口地吃什么都不漏掉。


  大家都来的时候其实没有钱赚,现在这个行业一个是花了很多钱还没有钱赚,其实整个行业的生态环境都给破坏了,很多的经营模式都是干掉对手的模式,不是真的可以长期生存的模式。


  像房多多或者是互联网的一些平台,1%的佣金或者是0.5%的佣金打出来了,他本来用这个方法来颠覆我们,我看他们现在向我们靠拢、向我们学习了。他们本来说我们不用店铺,在写字楼可以省回租金,结果他们现在也要开门店了,他们说低佣,现在又加上去了。其实做法在回归一些传统的做法,他们的一些尝试其实证明失败了,搜房好像是亏了十多亿的人民币,这个根本就不是在做生意,他们刚刚公布了业绩。


  其实我原来的想法是专注做好本业,但是因为整个社会都在变,我们不变的话还是给人家笑,说你们这样下去一定死。所以我们现在也有做一点,但是我还是本业为主,因为其实所有的行业都有很激烈的竞争,你先去做,很多事情你不一定掌握得好。比如有一些要做装修,有一些要做出租公寓,有一些要做金融、P2P,当然现在看起来有些好像P2P,一些金融这个利率可以很高,但是其实我看他们的资金成本都不便宜,6厘、8厘是便宜的,有些来的资金12厘、15厘,那他带给客户的利息也不会低的。如果这些生意银行做的话他们怎么跟银行竞争呢,银行的存款成本低很多,所以不是一个长远的。现在是很多人都说羊毛出在猪身上,其实猪还没有养大,这个猪有没有毛也不知道。


  中原还是会专注于本质,在做好本业的基础上有资源、有人才。有人说中原在做青年公寓,其实也不是青年公寓,是替人家管业,有些人做了地产投资,我们替他去出租、去管理、维修,让他可以租到更好的租金,是一种服务。我比较实际,现在还在学习的时候,很难说将来哪一种更适合我,但是这个可能是集团下面的一些其他业务,中原代理还是做代理为主的。


6、有钱也不要乱来


  谈到上市计划,我有一个年轻时候一起创业的一个小伙伴,他从来不说不同意,但是他提出要求就是,他的股份比例不可以摊薄,那你上市总有摊薄的,要给公众持股,他说你要上你自己摊薄自己就不要摊薄我了。除了上市之外其实我们也有一些很大的企业看中了我们的强项想跟我们合作,他们有金融还有其他的。


  我发现跟这些企业去建立战略合作关系,拿到的钱比上市还要多。因为上市是卖给小股民,小股民对这些企业的长处在什么地方不知道,但是一些看中我们的人就知道我们强在什么地方?谈过的前后有四五家,但是我们现在要排秩序,最好的一家先来。


  我其实不想用烧钱的方式做这件事情,我只是想告诉烧钱的人“我们也有钱,你们不要乱来。”其实烧钱对社会的帮助是短期的,你烧的时候请了很多人,花了很多钱,但是结果你这些钱烧完了没有效果的话,社会上的资金就会越来越少。你看现在中国政府为什么要货币宽松呢?就是原有的运作很多钱都套死了,你投错了。比如说这三四线城市开发,你现在都变成一些库存了,库存就钱收不回来,屋租不出去。


  这就是社会上资金没有了,政府才要放出来,放了给你又自己去浪费。中国其实不是真的资金这么多,现在的资金是透过信贷、货币政策做出来的,你把一些钱乱花了,对国家、对人民是不负责任的。


  烧钱的人把人家赶出去也不一定是他的模式特别好,而是他太凶了。比如我们跟我们的竞争对手,他如果规模跟我们一样的时候,我们都是比他做得好的,现在就是他在一些城市好像深圳,他已经比我们多20%多了,但是店租店铺人员多了,但是他的业绩市占率还是比我们少的。


  看他的资金,如果他的资金源源不绝地来了,他当然可以把人家赶出去了。如果说他的资金追不上。中原一个很特别的地方是,中原从小到大我们没有用过银行的钱,没有用过给其他外来的钱。


7、对手让中原更强大


  其实中原的进步要是靠施永青就没了,中原其实我们的进步一个靠社会的要求提升,靠消费者,靠对手的竞争,所以这段时间我最近去公司兜了一个圈,发现我们这一年来其实进步很大的,因为有竞争才有进步,以前中原可能一段时间处于市场的领先地位,所以我们就在吃老本,现在没有老本可吃了,就会进步。通常你看人类的进步、自然界的进步都是环境大变的时候才进步的,如果天气好、树上有果子,我们还在树上像猴子一样生活了。


  我这个人其实什么都不担心。因为“天行健”,这是天道,所以我相信中原只要还有求生意志,他们就会调整自己,我们其实不同的城市还是用不同的方法去回应的。有些人觉得我们这种方法不好,你是一个全国性的公司去对抗,我们内部也有一些城市觉得我们应该集中起来,但是集中起来一错就全错,分散有分散的好处。


  我是多元化,生物的进化过程中,其实不是靠强,而是靠多元,变,多样性。所以我跟我的对手是采取完全不同的战略,这个跟市场经济,跟计划经济一样,他们是计划经济,就是中央统筹合理分配,战略部署。市场经济是让每一家公司自己在市场里面竞争,你看市场经济的效果不错,如果没有邓小平的改革开放,我们还是用中央集权战略部署、执行,效果其实不是这样好的。


  我的战略调整跟他们不同,你是计划经济的思维,我的是市场经济的思维。你们不容易看得见,从小做大的,不是一下子就大变。我们在不同的城市其实都在寻求顶住对手的方法,有些好的我们在内部也会推广。不要期望中原有什么秘密武器,一下子放出来会一鸣惊人,这个不可能的。


  如果跟左晖对话,我想跟他聊聊用市场经济跟计划经济经营企业的思路,也想知道他们打通了经济闭环或者说垄断之后,他们想做什么。


8、地王频出:不要让内地发出与香港一样的怨言


  地王现象其实就是他在制造资产荒,让更多的人买不到地,买不到房子。因为你这样一出来,我看先说在开发商之间,他一看到新的土地的价格到这个水平,他说我现在开发房产干什么呢?我现在开发就把我以前便宜买回来的地卖出去,现在再去买地的话我买不到了,越买越少了,那他情愿不买了,封盘,把房价提升。


  其实中央政府不想房价升得这么快的,他们一下子就升上去了,我担心一下子升上去就好像去年的股市一样,你升得太快很快就去到试顶,你这一次试不到顶,你下一次又更高,这么快地去测试这个顶部的位置就很快通到顶了。通到顶如果回落的话对整个社会环境造成很大的破坏。


  另外香港很多年轻人的怨言很快会变成内地年轻人的怨言,他算一算帐,自己大学毕业三五千块,怎么去买房子?那么他们对未来自己的命运就不肯定了。所以这个对社会会有影响的,其实应该想办法。


  这个是不健康的,因为一个城市还可以靠房地产,一个国家不能够,你一定要有科技的发展,生产质素的提升,经营模式的创造,才可以使经济上来,要大家赚了钱才可以去买房地产。不能够说大家已经都有房子,不需要你拼命地去建,建出来放在那里空置,好像现在三四线城市的情况。这个是没有价值的,你造出来的东西要有人用,或者是可以转让才有价值的。


9、只要中国转型成功,政府第一个开刀的将是房地产


  现在大家疯狂地进入二线市场,现在什么在吸引人进去呢?是投资的资金还是使用的资金呢?如果是使用的那没有问题,他买来自己用,这个前提是这个城市有生产力,去到这个城市有工作岗位。如果实体经济不好,你买了人也不去,就像深圳的人买了惠州的房子,你度假也不度不了那么多。


  现在大家往临深片区买房,这当然可行,就看量的问题了,现在你去惠州看空置量很大的,你还盖出来是不是真的有这个需要。如果高铁通了之后,当然造成了很多的方便,但是需要的有多大呢?我知道你今天晚上肚子会饿要吃饭,但是我不可能把几万人要吃的东西都今天晚上提供给你的,他们的想法是,我先去,将来还会有人来的,我占了这个就可以卖给后来的人。


  问题是政府的货币政策一收紧就没有再来的人了,现在的情况是经济下行的时候,政府要借助房地产吸引投资,还有你是深圳房还要建,有水泥、建材、工人有工开。但是到了一定的时间,这不可能持续的,不可能以后中国的主要产业就是房地产了,大家一起建房子。


  当然现在是一个紧急状态,你还可以借助房地产,长远来说中国应该把这个资金引向实体经济才有价值的。只要中国转型成功,中国的经济下行压力减少,政府第一个开刀的就是房地产。


  真的,我认为经济不好的时候他要借助你,经济不好了,从中国政府在这次放松之前的政策他是很明显的,不想靠房地产做经济的支柱。


  其实整个世界都很危险,现在是众多危险的地方找一个没有那么危险的地方。现在的房地产被看成是没有这么危险的地方。


  整个社会里面都有很多钱,你放在什么地方,他们觉得深圳这个地方的前景比较好的,我就放在深圳了。深圳去年升了很多,所以现在相对比起来中山、东莞、惠州就合理了,就流到那边去了。因为最好这个房地产的上升是刚性的需要,实际的用家,增加把价钱推上去的,现在不是下面顶上去,是上面吊起来的。


10、长远来看房价依然会上行


  价格合理不合理是不同的角度,从国家的角度他会觉得把这么多的资金流到房地产,房地产没有再上升的带动经济的能力。好像香港最近有一个别墅卖了20多个亿,有些上市公司一年也几个亿,你把资金放在一个住的地方相当于是冻结了,对社会没有好处。但是对于投资者来说,我这个资金开一个厂好还是买房地产好,他可能觉得我在做生意,利润又低,风险又大,还是生意不做买一个房子。


  其实中国经济转型的时候,很多一些传统的企业都做不下去了,他把工厂结束了,钱放在哪里好?买房子还是有保障一点。


  我个人就没有增持,香港前两年我是减持的,但是到了最近我不减持了,因为我觉得我把房子卖掉拿回来的钱,如果港币利息是0.02,那你用来做什么?所以房子还是收租,还有3%左右的回报。


  房产这个“车”现在不容易上了,你发达了有一笔钱才可以这个时候买房子的。我觉得对大部分人来说,现在什么能“上”的?做生意赚了钱有某些方法在社会上赚了钱的人才会买,普通靠打一份工,除非你以前买了换掉还有条件,有些人是以前买了几家,现在深圳升了这么多,把深圳的房子卖掉去外面再买,这个就有。


  如果你很多钱,你买来自己用是没问题的,如果买来投资,我认为现在起码不是一个便宜的价格,就是你在一个房地产的周期里面,现在是偏近顶部的一个位置,不是一个靠近底部的,这个是不值得的。好像在香港2000—2004年这几年里面都是很便宜的,你买了之后风险很是小的,如果你这个时候去香港买房子,一定是风险高的。


  香港的房子只是1997年之后大落,现在其实都是大起小落,或者是大起之后横行,短期也看不到他会大落。深圳的房子我现在也认为,只要货币不变的话,大起之后就小落,又横行,还会再上。现在是他上了之后先拉起旁边的房子,旁边的房子起了以后他有一个更好的基础再上。现在大的模式是这样的,长远来看还是往上走的,因为印钞票的速度比盖房子的速度高很多。但如果政府加息,如果降低对存款储备金的要求,把资金抽走,那么立即掉下来了。



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